Beëindiging huurovereenkomst woning

Ontruiming van een huurwoning kan alleen plaatsvinden na een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst. Daarvoor is een opzegging vereist. Deze opzegging kan gedaan worden door de huurder en door de verhuurder.

Opzeggingsgronden huurovereenkomst

Indien de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, heeft hij hiervoor een geldige opzeggingsgrond nodig. Er zijn zes opzeggingsgronden:

Wanprestatie
Geen goed huurderschap
Dringend eigen gebruik
Weigering nieuwe huurovereenkomst
Overeenkomst naar aard korte duur
Bestemmingsplan

Wanprestatie huurder

In principe pleegt een huurder wanprestatie naar de verhuurder toe als hij een huurachterstand heeft opgelopen, overlast heeft bezorgd bij medebewoners, of de woning niet op een behoorlijke manier heeft bewoond.

Goed huurderschap

Als je een woning huurt, dien je je als goed huurder te gedragen. Dit betekent bijvoorbeeld dat je geen huurachterstand mag laten ontstaan. Je mag evenmin overlast veroorzaken voor je omgeving. Van overlast kan sprake zijn als je de muziek vaak heel hard hebt staan of als je de woning of omgeving niet naar behoren onderhoudt. Ook dien je de huurwoning op een behoorlijke manier te gebruiken. Gedraag je je niet als goed huurder, dan kan op die grond de huur opgezegd worden.

Dringend eigen gebruik

Indien de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, kan de huurovereenkomst ook opgezegd worden. Eigen gebruik houdt in dat de verhuurder of naaste familieleden het gehuurde zelf wil gaan bewonen of dat hij het gehuurde wil slopen of renoveren. In dit geval dient de verhuurder je wel een vervangende woonruimte aan te bieden of aan te tonen dat er een andere passende woonruimte beschikbaar is. De rechter kan, als hij de vordering toewijst, een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten.

Weigering nieuwe huurovereenkomst

Een nieuwe huurovereenkomst kan nodig zijn vanwege de herziening van verouderde bepalingen, het schriftelijk vastleggen van mondelinge afspraken of verandering aan het gehuurde in verband met renovatie. Indien je als huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, kan de verhuurder de huur opzeggen en de redelijkheid van het voorstel voorleggen aan de rechter. Als het voorstel redelijk is, kan de rechter toestemming geven voor opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder.

Bestemmingsplan

Het verwezenlijken van een bestemmingsplan door de verhuurder is ook een geldige reden om de huurovereenkomst op te zeggen en de rechter te vragen de huur te beëindigen. Ook hier kan de rechter, als hij de vordering toewijst, een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Deze opzeggingsgrond komt overigens nauwelijks voor.

Opzegtermijn overeenkomst verhuurder

De huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn en de opzeggingsgrond. De opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal drie maanden. Voor ieder jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd, moet de opzegtermijn met één maand worden verlengd, met een maximum van zes maanden.

In stand blijven huurovereenkomst

Als de huurder niet schriftelijk akkoord gaat met de opzegging, blijft de huurovereenkomst in stand. De huurovereenkomst eindigt dan niet op de door de verhuurder opgegeven beëindigingsdatum. Als de verhuurder de huurder dan alsnog uit de woning wil hebben en de woning wil ontruimen, heeft hij hiervoor de toestemming van de kantonrechter nodig.

Ontruiming woning door kantonrechter

Als de verhuurder ontruiming vordert bij de kantonrechter, zal hij hiervoor een gegronde reden moeten hebben. De kantonrechter moet dan een afweging maken tussen het belang van de verhuurder om de woning te ontruimen en het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen.

Indien de kantonrechter meent dat de verhuurder een geldige opzeggingsgrond heeft en deze opzeggingsgrond zwaarder dient te wegen dan het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen, kan de rechter de huurovereenkomst ontbinden en de ontruiming toekennen. De kantonrechter stelt dan de datum vast wanneer de woning door de huurder moet zijn ontruimd. Heeft de huurder de woning dan niet verlaten en ontruimd, dan mag de verhuurder de spullen van de huurder uit de woning verwijderen.

Schadevergoeding onterechte ontruiming

Als de huurder geen toestemming heeft gegeven, mag de verhuurder de huurwoning niet ontruimen. Als de verhuurder de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst tevens een verklaring laat ondertekenen dat de huur opgezegd wordt tegen een bepaalde datum, eindigt de huur niet op deze datum. Een dergelijke verklaring is niet rechtsgeldig. Het moet voor de huurder duidelijk zijn dat het om een opzegging gaat.

Doet de verhuurder dit toch en gooit hij tevens de spullen van de huurder weg, dan is er sprake van een onterechte ontruiming en kan de huurder schadevergoeding vorderen voor het verlies van zijn spullen. De huurder moet dan wel duidelijk kunnen aantonen hoeveel de weggegooide spullen waard zijn. Dit kan het beste aan de hand van aankoopbonnen en foto’s. Als de werkelijke waarde door de huurder niet duidelijk kan worden aangetoond, zal de kantonrechter een schatting maken van de waarde van de spullen.

Opzegging huurovereenkomst huurder

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan een huurder op elk gewenst opzeggen, maar dan dient wel de opzegtermijn in acht te worden genomen.Die is gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van één en een maximum van drie maanden. De huurder moet de huur schriftelijk (en per aangetekende brief) opzeggen. Als de huur voor een vaste periode is aangegaan, kan de huurder de huur pas beëindigen als die periode is verstreken, tenzij de verhuurder instemt met een voortijdige beëindiging.