De rechten en plichten van de huurder

Een huurder heeft twee hoofdverplichtingen: hij moet de huur op tijd betalen en hij moet de woning als een goed huurder gebruiken. Daartegenover staan twee belangrijke rechten van de huurder: woongenot en huurbescherming.

Huurprijs betalen

De huurder moet natuurlijk de huurprijs betalen. Te veel betaalde servicekosten of zelf betaalde, maar voor rekening van de verhuurder komende onderhoudskosten kunnen teruggekregen worden van de verhuurder.

Als de huurder de huurprijs niet op tijd betaalt, kan de verhuurder incassomaatregelen nemen. Bovenop de verschuldigde huur mag de verhuurder de incassokosten en wettelijke rente in rekening brengen. Als de verhuurder zonder waarschuwing incassokosten in rekening brengt, is dat in principe niet terecht.

Goed huurder

Onder de tweede verplichting valt dat de huurder noodzakelijke reparaties moet gedogen en dat hij zelf het geringe dagelijkse onderhoud moet verrichten. Bij het verlaten van de woning moet hij de woning in de oude staat opleveren.

Oplevering van het gehuurde

Je dient als huurder het gehuurde op te leveren in de staat waarin het zich bevond toen je erin trok. Vaak wordt er dan door de verhuurder een beschrijving opgemaakt van de staat van het gehuurde. Op die manier kan bij oplevering gecontroleerd worden hoe het gehuurde zich in oorspronkelijke staat bevond. Is een dergelijke beschrijving niet opgemaakt, dan wordt de huurder – behoudens tegenbewijs – verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is.

Woongenot

Een huurder heeft recht op woongenot. Kort gezegd houdt dit in dat een huurder ‘ongestoord’ van het gehuurde mag genieten. In een dichtbevolkt land als Nederland valt hier natuurlijk wat op af te dingen, maar in principe kan elke huurder zich op dit recht beroepen.

Genotsvermindering

Als een huurder minder genot heeft van het gehuurde door een gebrek daaraan, dan heeft hij het recht om de huur te verminderen of te verrekenen. De vermindering moet in in verhouding staan tot de genotsvermindering. Als je zeker wil weten dat je in je recht staat bij de huurvermindering, doe je er goed aan de rechter toestemming te vragen. Voor de vordering tot vermindering van de huurprijs geldt wel een vervaltermijn van zes maanden. Deze gaat in op de dag nadat de huurder de verhuurder op de hoogte heeft gesteld van het gebrek.

Wat is een gebrek?

Alle genotsbeperkingen aan het gehuurde die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, leveren een gebrek op. De verhuurder heeft in beginsel de verplichting tot het verhelpen van gebreken, maar deze verplichting geldt niet voor gebreken waarvoor de huurder aansprakelijk is. De huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde die is ontstaan, doordat hij zich niet aan de verplichtingen van de huurovereenkomst heeft gehouden. Alle schade aan het gehuurde wordt daarom vermoed door de huurder te zijn veroorzaakt, echter met uitzondering van (onder andere) brandschade. Dat betekent dat in geval van brandschade, de bewijslast bij de verhuurder ligt.

Huurbescherming

Huurbescherming geldt voor huurders van zowel zelfstandige woningen als onzelfstandige woningen. De regeling is niet van toepassing op bijvoorbeeld woonschepen, winkelwoningen, dienstwoningen, vakantie-en seizoenwoningen en verzorgingstehuizen. Hierbij is bepalend datgene wat partijen in een huurcontract hebben vastgelegd ten aanzien van de bestemming van die woning. Dit verschil is vooral belangrijk bij geschillen die de huurders van (on)zelfstandige woningen kunnen voorleggen aan de rechter en de huurders van de genoemde huurobjecten niet. Voor bewoners van deze huurobjecten geldt het gewone huurrecht namelijk niet.

Zelfstandige / onzelfstandige woning

Een zelfstandige woning is een woning met een eigen keuken en toilet. De woning moet ook een eigen toegang hebben. Een onzelfstandige woning is een kamer of een etage met gedeelde voorzieningen. Dit soort woning heeft meestal geen eigen toegang. Keuken en/of toilet worden met andere huurders gedeeld. Ook bij het huren van een hospitakamer, waarbij de verhuurder in hetzelfde huis woont, gaat het om een onzelfstandige woning als de keuken en het toilet met andere huurders en/of de hospita worden gedeeld.