Deel van koopsom in depot bij notaris

Stel een juridische vraag

De heer Mevrouw

Aanmelden voor nieuwsbrief

Hoe gaan wij met jouw gegevens om?

Dit gebrek moet dan wel voor de overdracht of tijdens de oplevering worden geconstateerd. De verkoper is overigens niet verplicht hieraan mee te werken in welk geval de notaris meestal bemiddelt tussen de koper en de verkoper. In elk geval beheert de notaris het depot. 

Het in depot te stellen bedrag moet in verhouding staan tot het betreffende gebrek. Dit gebrek moet bij de notaris zo precies mogelijk worden vastgelegd. Eveneens dient te worden vastgelegd wanneer het gebrek uiterlijk moet zijn verholpen. Ook dient men een einddatum aan te geven op welke datum het bedrag in depot uiterlijk moet vrijvallen. 

Indien er geen einddatum voor het vrijvallen van het bedrag in depot is afgesproken, is de notaris afhankelijk van de verkopende partij omdat die toestemming moet geven voor het vrijvallen van het bedrag in depot. De notaris kan in zo’n geval niets doen want die beheer alleen. Hij kan pas overgaan tot betaling indien beide partijen daarmee akkoord zijn, anders blijft het geld staan.

De wet regelt niets over een depotregeling voor bestaande woningen of vernieuwbouwhuizen. Alleen voor nieuwbouwwoningen vindt men in de wet een bepaling terug (ook wel de 5%-regeling genoemd) en wel in artikel 768 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van dit artikel mag de koper bij oplevering 5% van de aanneemsom in depot storten bij de notaris. 

Dit bedrag is wel al door de koper betaald maar staat nog niet op de bankrekening van de aannemer. Dit bedrag moet in depot blijven staan totdat alle gebreken zijn hersteld die bij de oplevering en tijdens de onderhoudsperiode daarna zijn geconstateerd. Het is een drukmiddel voor de koper om punctueel en correct op te leveren. 

Indien binnen drie maanden na de oplevering de gebreken nog niet zijn hersteld, dient de koper dit tijdig schriftelijk aan te geven bij de notaris en de aannemer. Als de koper dit niet tijdig aangeeft, krijgt de aannemer het geld uit het depot. Het geld uit het depot wordt eveneens aan de aannemer overgemaakt indien hij de gebreken goed heeft hersteld en de koper om die reden toestemming geeft voor het vrijvallen van het bedrag uit het depot. Ook in het geval er een gerechtelijke uitspraak is, waaruit blijkt dat blokkering van de 5% niet langer gerechtvaardigd is, zal de notaris het bedrag uit depot laten vrijvallen. In het geval de aannemer een bankgarantie stelt als zekerheid voor het verhelpen van de gebreken is een depot overbodig. In dat geval moet de koper de 5% rechtstreeks aan de aannemer overmaken. 

Uit de rechtspraak blijkt een zwaarwegende zorgplicht van de notaris
Gelet op de positie van notarissen in het maatschappelijk verkeer en op het vertrouwen dat zij als zodanig genieten, rust op hen een zwaarwegende zorgplicht tegenover degene die aan een notaris gelden toevertrouwt met de opdracht deze door te betalen indien aan zekere voorwaarden is voldaan. Deze zorgplicht brengt onder meer mee dat een notaris, voor zover zulks redelijkerwijs mogelijk is en in zoverre van een notaris kan worden gevergd, nadere informatie inwint bij degene die hem aldus gelden heeft toevertrouwd, ingeval over de inhoud of strekking van de opdracht redelijkerwijs twijfel kan bestaan. Indien een notaris in een dergelijk geval desondanks op basis van een eigen interpretatie van de betalingsinstructie zonder het inwinnen van nadere informatie bij zijn opdrachtgever tot uitbetaling overgaat, terwijl het inwinnen van informatie wel mogelijk was geweest, moet hij de nadelige gevolgen van zijn handelwijze jegens de opdrachtgever dragen indien die interpretatie, hoewel deze op zichzelf mogelijk is, achteraf onjuist blijkt te zijn. Dit is slechts anders indien in de gegeven omstandigheden omtrent de inhoud en de strekking van de opdracht redelijkerwijs geen twijfel kan bestaan (Hoge Raad, 20 december 2002, LJN: AF0198).