Menu Zoek Bel ons Direct juridische advies
< terug naar Personeel

Verborgen gebreken bij aankoop woning

Particulieren consument en geld
Redactie JuroFoon

Door: Redactie JuroFoon

Geplaatst op: 10 jan 2006

Particulieren consument en geld

Definitie verborgen gebreken
Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de oplevering aan het licht komen. Bepalend is eerst hetgeen in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen. Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken waarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan.

Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, kunt u terugvallen op de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond van artikel 7:17 BW moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden, indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst.

U mag als koper verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht
De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd. Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport.

Er is een verborgen gebrek aanwezig
Indien een verborgen gebrek aanwezig is, kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan. Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Tenslotte dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.

Ter illustratie: Uitspraak kantonrechter Dordrecht van 10 november 2005 (LJN AU6385)

Feiten
Op 10 september 2004 werd een woning verkocht. Echter de kopers stelden dat de verkopers hadden nagelaten te melden dat de open haard niet als houtgestookte haard is te gebruiken en dat door het niet functioneren van de open haard de woning niet voldaan is aan het conformiteitsvereiste ex artikel 7:17 BW. Immers gebruik van de open haard leidde tot rookontwikkeling en geuroverlast op de eerste verdieping. Hierdoor gebruikten de verkopers de open haard als televisiekast. De verkopers stelden de kopers wel degelijk op de hoogte gebracht te hebben van het feit dat de open haard niet gebruikt kon worden. Tijdens de bezichtiging zou overigens ook gesproken zijn over de rookterugslag en bovendien was het duidelijk zichtbaar dat de open haard door de verkopers gebruikt werd als televisiekast.
Tenslotte stellen de verkopers dat het normale gebruik van de woning niet belemmerd wordt door het niet functioneren van de open haard omdat in de woning tevens centrale verwarming aanwezig is.

Probleemstelling
Hebben de verkopers nagelaten te voldoen aan hun mededelingsplicht? Is een normaal gebruik van de woning nog mogelijk?

Overwegingen van de kantonrechter
In de koopovereenkomst werd afgeweken van het conformiteitsvereiste ex artikel 7:17 BW. In deze overeenkomst lag het risico van alle gebreken uitdrukkelijk bij de kopers. De verkopers hadden in de koopovereenkomst de garantie gegeven dat de woning alle eigenschappen bezit die een normaal gebruik van de woning mogelijk maken.

De kantonrechter is van mening dat het feit dat de open haard niet goed functioneert het normale gebruik van de woning niet belemmerd is. Verder staat volgens de kantonrechter voldoende vast dat de verkopers voldaan hebben aan hun mededelingsplicht door te vermelden dat er sprake is van rookterugslag bij het stoken van de open haard en door het feit dat de open haard duidelijk werd gebruikt als een televisiekast.

Indien de verkopers niet hadden voldaan aan hun mededelingsplicht, dan nog hadden de kopers een onderzoeksplicht. Deze onderzoeksplicht vloeit immers voort uit de van toepassing zijnde koopovereenkomst. Nu de kopers wisten dat er sprake was van rookterugslag, hadden de kopers nader onderzoek moeten verrichten.

Begin nu met het freemium abonnement

Gratis starten

Stel je vraag of download handige voorbeelddocumenten - GRATIS

De conclusie van de kantonrechter is dat de kopers niet voldaan hebben aan hun onderzoeksplicht omdat de verkopers hadden aangegeven dat er sprake is van rookterugslag en de kopers daarbij hebben nagelaten verder onderzoek te verrichten. De verkopers zijn dus niet aansprakelijk voor enige schade.

reactiesreactie

Bram Broertjes |

Duis eget molestie libero. Duis vitae turpis sed augue elementum semper. Sed ut nibh sed purus quam, bibendum id urna eget, rhoncus posuere justo. Integer aliquet nunc ac massa rhoncus facilisis. Nam rhoncus leo a lectus gravida, vitae porttitor nibh bibendum. In lobortis bibendum sapien nec aliquet. In vitae turpis ultricies neque bibendum placerat. Proin bibendum rutrum fringilla.

Geef uw reactie