Verborgen gebreken bij aankoop woning

10-01-2006 | 45 reacties

U heeft net een huis gekocht en ontdekt dat er sprake is van betonrot of u constateert dat de open haard in uw woning niet bruikbaar is. Kunt u in zo'n geval de verkoper van de woning aanspreken?

Stel een juridische vraag
Hoe gaan wij met jouw gegevens om?

Definitie verborgen gebreken
Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de oplevering aan het licht komen. Bepalend is eerst hetgeen in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen. Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken waarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan.

Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, kunt u terugvallen op de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond van artikel 7:17 BW moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden, indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst.

U mag als koper verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht
De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd. Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport.

Er is een verborgen gebrek aanwezig
Indien een verborgen gebrek aanwezig is, kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan. Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Tenslotte dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.

Ter illustratie: Uitspraak kantonrechter Dordrecht van 10 november 2005 (LJN AU6385)

Feiten
Op 10 september 2004 werd een woning verkocht. Echter de kopers stelden dat de verkopers hadden nagelaten te melden dat de open haard niet als houtgestookte haard is te gebruiken en dat door het niet functioneren van de open haard de woning niet voldaan is aan het conformiteitsvereiste ex artikel 7:17 BW. Immers gebruik van de open haard leidde tot rookontwikkeling en geuroverlast op de eerste verdieping. Hierdoor gebruikten de verkopers de open haard als televisiekast. De verkopers stelden de kopers wel degelijk op de hoogte gebracht te hebben van het feit dat de open haard niet gebruikt kon worden. Tijdens de bezichtiging zou overigens ook gesproken zijn over de rookterugslag en bovendien was het duidelijk zichtbaar dat de open haard door de verkopers gebruikt werd als televisiekast.
Tenslotte stellen de verkopers dat het normale gebruik van de woning niet belemmerd wordt door het niet functioneren van de open haard omdat in de woning tevens centrale verwarming aanwezig is.

Probleemstelling
Hebben de verkopers nagelaten te voldoen aan hun mededelingsplicht? Is een normaal gebruik van de woning nog mogelijk?

Overwegingen van de kantonrechter
In de koopovereenkomst werd afgeweken van het conformiteitsvereiste ex artikel 7:17 BW. In deze overeenkomst lag het risico van alle gebreken uitdrukkelijk bij de kopers. De verkopers hadden in de koopovereenkomst de garantie gegeven dat de woning alle eigenschappen bezit die een normaal gebruik van de woning mogelijk maken.

De kantonrechter is van mening dat het feit dat de open haard niet goed functioneert het normale gebruik van de woning niet belemmerd is. Verder staat volgens de kantonrechter voldoende vast dat de verkopers voldaan hebben aan hun mededelingsplicht door te vermelden dat er sprake is van rookterugslag bij het stoken van de open haard en door het feit dat de open haard duidelijk werd gebruikt als een televisiekast.

Indien de verkopers niet hadden voldaan aan hun mededelingsplicht, dan nog hadden de kopers een onderzoeksplicht. Deze onderzoeksplicht vloeit immers voort uit de van toepassing zijnde koopovereenkomst. Nu de kopers wisten dat er sprake was van rookterugslag, hadden de kopers nader onderzoek moeten verrichten.

De conclusie van de kantonrechter is dat de kopers niet voldaan hebben aan hun onderzoeksplicht omdat de verkopers hadden aangegeven dat er sprake is van rookterugslag en de kopers daarbij hebben nagelaten verder onderzoek te verrichten. De verkopers zijn dus niet aansprakelijk voor enige schade.

juridische vraag stellen Ik heb een juridische vraag

Ben je op zoek naar duidelijk en deskundig advies voor jouw situatie? Wij staan je graag met raad en daad terzijde.

Vraag stellen

Deel deze pagina:

Reacties

D. van Belle | 07.06.06 | 16:39

Ook ik ben slachtoffer geworden van

7:17 BW.

De Rechtbank heeft mij in het gelijk gesteld, doch het vonnis is niet/nauwelijks uitvoerbaar.

Graag reacties.

06-30242243

D.vanBelle@vet.uu.nl

s.kwist-Nauta | 25.06.06 | 6:38

In februari een huisje gekocht en laten checken door een bouwkundigbureau.Nu blijkt dat de CV ketel(is verteld oud was,door verkoper)met expantie vat vernieuwt moest worden,doordat de waterdruk weg viel.Is vernieuwd , maar nog altijd heb ik geen druk op,en moet steeds bijvullen.Waarschijnlijk een lek ergens onder de grond,geen kruipluik aanwezig.

Het heeft dus niets met verwarmingsketel te maken , maar met leidingen.De verkoper moet zeer zeker ook dit euvel gehad hebben en 2 a3 x per week de ketel moeten bijvullen.

Ondanks dat het probleem niet opgelost is geworden met vernieuwen, moet ik toch betalen en die firma, heeft nooit de moeite genomen om verder te komen checken.De verkoper heeft volgens mij een verborgen gebrek mij niet gemeld.

Hoe pak ik dit aan?Wie heeft kennis van deze zaken en dit ook ondervonden?

Frank Rovers | 02.07.06 | 14:42

Vorig april heb ik mijn woning verkocht Aan deze woning heb ik in 1988 een grondige verbouwing doorgevoerd waarvan het aanbouwen van een keukengedeelte onderdeel was. Een tot 1.80m hoogte opgetrokken bestaande muur vormden daarvoor de afscheiding tussen 2 serres van mij en mijn buurman.Vanaf het stenen gedeelte tot aan het golfplaten dak bestond de afscheiding uit half doorzichtige golfplaten. Aan mijn zijde heb ik een binnenmuur opgetrokken tot een hoogte van 2.60 m volgens de bouwtekening. Om ook de buitenmuur tot deze hoogte op te trekken dienden de golfplaten verwijderd te worden, de muur vanaf 1.80m opgetrokken te worden naar 2.60m, waarbij er tevens isolatie door mij zou worden aangebracht en de verankering van het serredak van de buurman in deze nieuwe muur zou worden uitgevoerd op mijn kosten. Mijn buurman weigerde echter daaraan mee te werken. Ik mocht niet op zijn erfgoed om deze veel betere en voor het oog mooiere oplossing maken. Ik werd feitelijk gedwongen op zijn golfplatendak een balk te plaatsen op welke bak ik alsnog een muurgedeelte heb opgetrokken tot de gewenste hoogte, waarna ik het dak met dakrand kon aanbrengen. Deze situatie heeft 18 jaar stand gehouden en heeft nooit gezorgd voor enige overlast, schade of vochtinwerking. Begin jaren 90 is mijn buurman overleden. Na 4 jaar leegstand is zijn huis verkocht en de toenmalige eigenaar heeft enkel houten sierpallets tegen de opgemetselde muur bevestigd kennlijk om een beter uitzicht te hebben. Inmiddels is deze woning weer doorverkocht en de huidige eigenaar heeft deze situatie overgenomen, al dan niet wetend wat van deze muur feitelijk de oorzaak is/was. Recent wilde deze huidige buurman de houten sierpallets verwijderen en bracht daarbij schade aan het stenen gedeelte dat op de balk is aangebracht. Hij heeft daar de koper van mijn woning van in kennis gesteld. Mijn koper zegt dat deze muur niet conform destijds opgemaakte bouwtekening is gemaakt en stelt mij nu aansprakelijk. Ik heb hem uitgelegd dat ook ik destijds wilde dat de muur conform de bouwtekening werd opgemetseld, maar dat mij dit onmogelijk is gemaakt door de toenmalige bewoner. Ik kan immers geen huisvredebreuk plegen om uitvoering te geven aan de metselwerken v.w.b. deze muur. Bij de verkoop van mijn woning heb ik deze situatie niet (echter niet opzettelijk) medegedeeld aan de koper van mijn woning omdat er immers een situatie was gecreeerd die al 18 jaar stand hield en er geen sprake was van schade of vochtoverlast o.i.d.

Is hier nu sprake van een verborgen gebrek en kan ik hiervoor verantwoordelijk gehouden worden?

Bos | 04.07.06 | 11:15

15 mei heb ik een huis gekocht. Taxatie en Bouwrapport op laten stellen. Het huis was prima in orde. Het is ook een vrij jonge huis. (1993)

Nu heb ik waterschade in mijn meterkast gehad. Het kwam van de afvoer van mijn badkamer. De vorige bewoner heeft zelf zijn badkamer geinstalleerd.

De loodgieter die ik liet komen, vertelde me dat, wie dit ook heeft aangelegd een beunhaas is.

Valt dit ook onder verborgen gebreken. Hij heeft wel verteld dat hij de badkamer zelf heeft geplaatst. Hij vertelde ook dat er een wc-aansluiting zat, maar die zat er niet volgens de loodgieter.

Mijn badkamer moest helemaal worden opengebroken. De tegels zijn niet meer na te bestellen etc etc. Dure kostenpost waar je dus niet op zit te wachten als jonge huisbezitter.

Hopende op een reactie,

P.Bos32@kpnplanet.nl

m. van vreeswijk | 21.08.06 | 13:58

in april 06 hebben wij een nieuw huis gekocht, voor aanvaarding van de woning hebben wij het huis bouwtechnisch laten keuren. Nu blijkt dat de platte daken volledig versleten zijn en inmiddels voor een lekkage gezorgd hebben.

Het bouwrapport doet geen melding van een eventuele vervanging op korte termijn.

Geldt dit nu als een verborgen gebrek en zo ja hoe kunnen wij de kosten voor vervanging hiervan verhalen op iemand?

Hopend op een reactie.

mvg

Michel van Vreeswijk

mvanvreeswijk@hotmail.com

C.J.Wagenaar | 30.08.06 | 16:18

Ik heb 4 weken geleden een huis gekocht en nu het veel heeft geregend blijkt de goot te lekken. De loodgieter heeft vastgesteld dat de dakgoot (afwatering) geheel verrot is. De vorige eigenaars moeten dit ook gemerkt heben. Sterker nog: er zijn sporen van kit (lees: een poging tot verhelpen lekkage danwel verbloemen ervan). Ik vind dit een verborgen gebrek, de verkopend makelaar vindt van niet.

Wie heeft gelijk?

karin | 31.08.06 | 20:35

Ook ik ben de dupe er zijn veel geborgen gebreken alleen de verkoper heeft veel schulden en er is beslag op zijn loon gelegd.Hoe kan ik mijn recht halen.Ook de nvm makelaar van verkopende partij voelt zich niet aansprakelijk.Toch denk ik dat hij de woning niet goed heeft geinspecteerd.Help ons het gaat om verrotte balken onder de vloer,kapotte rioleringen onder de vloer,sceuren in wanden achter het behang en muren(verkopende partij heeft zelf betegeld en behangen),verwarmingsketel stuk en heel veel bouwpuin onder de vloer.Tijdens de bezichtiging konden we niet onder de vloer kijken ivm vast parket.Wie weet raad???

Sander | 12.09.06 | 10:02

Mei 2005 kocht ik een woning via een makelaar. Als gebreken werden gemeld, rotte kozijnen en slechte staat van dakkapel, Daarnaast als optisch minder, enkele voegen die waren uitgevallen.

Nu zijn we aan het schilderen en blijkt dat de aanhechting balkon volledig is verrot en dat wanneer we dit niet vervangen deze naar beneden kan vallen (enkele flinke regenbuien). Dit is ons niet gemeld, en ook de taxateur en de projectleider van onze aannemer heeft dit bij de aankoop niet gezien.

De makelaar heeft de volledige woning geinspecteerd maar die heeft niets gemeld.

Kan ik dit aanmerken als verborgen gebrek?

Nicolien | 26.09.06 | 16:13

Wij hebben in juni jl. een huis gekocht. Bouwkundig rapport op laten maken, alles was in orde. Bij het bekijken en keuren van het huis deed de electriciteit het niet, deze was al een tijdje afgesloten omdat verkopers er al een half jaar niet meer woonden.

Wat blijkt na aankoop:

Schuurtje wat op dakterras staat, is asbest (!!), de afwasmachine doet het niet (kon ook niet getest worden door ontbreken electra), en de afvoer was zodanig verstopt (vanuit badkamer, die test je ook niet of het water wel wegloopt...)dat wij daarvoor een rioolreiniger hebben moeten laten komen.

Onze mening is dat deze drie dingen verborgen gebreken zijn, en dat kosten hiervan door verkopers voldaan moet worden. Zijn wij bij het rechte eind en staan we zo in ons recht?

Ron | 08.10.06 | 11:46

july 2006 hebben wij een huis gekocht )ons eerste huis)na dat wij de nabeschouwing hadden gehad en het contract ondertekend hadden,gingen we weer terug naar het huis we komen de tuin in en staan achter in de tuin en zie tot mijn verrasing dat er boven bij het raam kozijn een heel stuk muur los zit(daar heeft een zonnescherm gehangen die die mensen meenamen)is dit een verborgen gebrek? want sta je voor bij het raam is het niet te zien.

Zo we wonen er nu en ja hoor weer wat ik sta te douchen en droog me af staat me badcel helemaal vol met water,blijkt dat het water niet alleen naar het putje loopt maar ook de andere kant op,het loopt niet goed af,is dit een verborgen gebrek?.

JL | 17.10.06 | 12:34

Karin ik ben benieuwd of je al een reactie hebt wij zitten met een soort gelijk probleem

k.willemsen | 27.10.06 | 11:47

heb in 2004 een woning gekocht ,nu heb ik een lekkage op m,n platdak ,nu blijkt dat dit niet profesioneel is aangebracht(soort vijverfolie)kan ik dit nog op de vorige bewoner verhalen

Kk | 03.11.06 | 16:19

Heeft iemandd al een reactie gehad op een verborgen gebrek??

Wij zitten namelijk met hetzelfde; net ons eerst huis gekocht, (was in zeer goede staat vertelde makelaar en taxateur) en wat denk je 1 fikse regenbui en het dak is op 6 plaatsen compleet lek!

Ik heb een dakdekker gebeld om te komen kijken en voor eventueel een reparatie. Die man heeft geconstateerd dat het al meerdere malen gerepareerd is en dat het iets is wat al een hele tijd lekt. Volgens hem kon dat niet anders.

Hij vertelde ook dat de hele nok vervangen moet worden, wil je de lekkage stoppen. Die kosten lopen echt gigantisch op kan ik je vertellen....

Ik heb zelf contact opgenomen met oude bewoners, maar zij beweren bij hoog en laag dat er nooit een lekkage geweest is.

Valt dit onder verborgen gebrek? En hoe krijg ik het voor elkaar om de kosten terug te krijgen?

Glenn | 07.11.06 | 8:51

Heb 6 nov 2006 de sleutel gehad voor mijn koophuis.Men had in de keuken badkamer en hal houten schrootjes geplaatst. Bij het verwijderen ervan komen er hele grote gaten tevoorschijn. Zelfs de plafond ziet er niet uit.(was ook bedekt met schrootjes). Zijn dit ook verborgen gebreken en wie moet ik aanspreken hiervoor ?

Kk | 07.11.06 | 10:55

Glenn,

Wij hadden hetzelfde...Meerdere grote scheuren (2cm) in de plafonds. Die werden zichtbaar na het verwijderen van de schrootjes. Volgens de makelaar en notaris valt dit niet onder verborgen gebreken. Het is namelijk zo dat je dan als het ware de schrootjes maar had moeten laten zitten. Zeggen ze.

Ook is het heel moeilijk te bewijzen dat de oude bewoners van de gaten af wisten. Misschien hebben zij het ook wel met schrootjes gekocht! Dit werd tegen ons verteld.

john | 13.11.06 | 12:02

Wij hebben ons huis in april 2006 gekocht

Nu is echter de aangebouwde keuken muur aan het scheuren hij staat zelfs als je er tegen aan duwt gewoon los hij is ook al zeker 5 cm naar voren gekomen.

Nu moet ik ook melden dar er bij ons aan de overkant een nieuw winkelcentrum wordt gebouwd

weet nu niet of het daar ook mee te maken kan hebben.Nu is mijn vraag hoe ik het beste kan handelen.

Patrick | 07.03.07 | 14:05

In juni 2001 hebben wij ons huis gekocht

na enige tijd begon aan de buitengevel boven de erker diverse voegen eruit te vallen. Na nader onderzoek van een constructeur blijkt dat niet alleen de voegen rot zijn maar dat er ook een constructiefout boven de erker zit. Aan de binnenzijde is te zien nadat ik het stucwerk verwijderd heb dat zich in het metselwerk een scheur van 2 a 3 centimeter zit wat niet zichtbaar was door het stucwerk. Nu ik dit weet en aan de buitenkant beter gekeken heb kun je vasstellen dat deze zelfde scheur maar provisorisch op is gevuld.Volgens de constructeur komt dit alles door de constructiefout waar niet over is gesproken tijdens de verkoop. Nu is onze vraag hoe lang kun je op verborgen gebreken terugvallen en hoe ik dit verder aan moet pakken?

Alvast bedankt voor de medewerking

John. 14-04-07 | 14.04.07 | 23:43

In november 2006 heb ik besloten een huis te kopen en zal 30 maart de sleutel krijgen. nu ik dus bijna een half jaar later de sleutel heb en beig ben met mn huisje klaar te maken constateer ik samen met een schilder dat er 3 kozijnen in die staat zijndat ik ze beter kan vernieuwen. Omdat ik wist dat er 3 ramen waren met dubbelglas die inwendig lek waren wil ik die vernieuwen. Nu geeft de schilder/glaszeter geen garantie op het glas omdat de kozijnen verrot zijn. Van die ramen wisten we af maar de staat van de kozijnen niet en die blijkt de vorige eigenaar nog door een schilder te hebben laten verven.Kan ik de vorige eigenaar daarvoor aansprakelijk stellen????

met vriendelijke groet,

johnvdbrink@orange.nl

Wouter | 23.04.07 | 15:53

Begin deze maand hebben wij de sleutel gekregen van ons eerste koophuis. De bedoeling was om alles te schilderen en een nieuwe laminaatvloer te leggen in de keuken en gang. In de woonkamer ligt immers een mooie houten vloer. Nu blijkt nadat wij het oude laminaat weg hebben gehaald, dat de balklaag verrot is. 3 jaar geleden heeft de vorige eigenaar 2 balken bij het kruipluik deels vervangen zodat het er wel knap uitziet. Nu blijkt als je de vloer eruit haal, dat de rest van de balken helemaal verrot zijn (houtzwam). Bij verkoop zei de vorige bewoner dat er nooit iets aan de vloer is gebeurt omdat deze nog gewoon goed is. Doordat alle balken vervangen moeten worden, moet ik nu ook die mooie houten vloer eruit halen en die kan daarna ook niet meer terug, omdat het houtzwam ook is doorgewerkt naar de houten vloer. Al met al een fikse kostenpost en een behoorlijke tijd langer klussen en dus dubbele woonlasten. Dit lijkt mij een verborgen gebrek. Kan ik al deze kosten verhalen op de vorige eigenaar? De verkopende makelaar heeft het ook niet gemeld/gezien en bij taxatie kwam dit ook niet aan het licht. Ik hoor graag de reacties.

Groeten,

Wouter van Eig

woutervaneig@hotmail.com

Tamara | 11.06.07 | 16:44

op 4 mei 2007 0ns huis gekocht, hierbij niets waargenomen. op 5 mei de dag erna het huis gecheckt op alles, hierbij geconstateerd dat in de ruimte onder het dakkapel een natte plek op de vloer zat. Niet wetende wat dit was dus maar zo gelaten. Na de hevige regen van afgelopen dagen terug gekomen in dezelfde ruimte, tot onze schrik zien wij dat de vloer zeiknat is en het dak ook.

Dit is niet bij de verkoop gemeld.

Kunnen we terug vallen op een verborgen gebrek bij de vorige bewoners of?

Wij hebben geen bouwkundig onderzoek laten doen.

Hoop dat iemand ons kan helpen hiermee.

M.v.g Tamara

Kees | 17.06.07 | 8:56

Ik heb recent een huis gekocht. EÚn avond (na een heftige) voor het overtekenen bleken er op twee plaatsen (schuur, lekkage met behoorlijke omvang en serre marginaal) lekkages te zijn. Ik heb er de oude eigenaar en makelaar bij gehaald ten behoeve van het vaststellen van de lekkage. Daarnaast heb ik het aan de notaris gemeld om voor de overdracht duidelijk te krijgen hoe met de kosten van deze lekkage zou kunnen worden omgegaan. Dit is ook gebeurt, er is mij aangegeven dat vanwege het feit dat ik een sleutelcontract getekend heb het risico vanaf dat moment volledig bij mij is gelegen. (vanwege het feit dat in afwijking van art.9 van het (standaard) voorlopig koopcontract vanaf dat moment het risico volledig bij de koper is gelegen. Op basis van "loyaliteit" is nog wel een afspraak met de "oude" eigenaar gemaakt dat de kosten evenredig worden gedeeld.

Echter de dag erna blijkt dat ook op een andere plaats (in de slaapkamer) bij heftige regenval er zware lekkage optreed (water loopt langs de wanden en het kozijn). Het huis is in 2003 opgetrokken en waarschijnlijk is de goot aan de achterzijde niet hoog genoeg opgetrokken zodat het water aan de achterzijde naar binnen loopt bij heftige regenval! Ter info van de oude eigenaar heb ik (na ondertekening van het koopcontract) begrepen dat hij in conflict is geraakt met de aannemer die destijds de verbouwing heeft gedaan (Hij heeft dus ook niet zijn laatste facturen betaald). Dus op garantie of medewerking van die zijde hoef ik waarschijnlijk niet te rekenen.

Mijn vragen:

Kunt u mij aangeven hoe het zit met risicos van de koper na ondertekenen van het koopcontract?

Hoe moet ik omgaan met de aansprakelijkheid voor de lekkage die nu optreed (slaapkamer) geconstateerd na het ondertekenen van het koopcontract. Die echter dusdanig veel wateroverlast geeft dat het bewonen van de slaapkamer bij heftige regenval in ieder geval niet mogelijk is.

graag uw reactie

Arnold | 02.07.07 | 21:56

In 2004 een appartement gekocht van een woningbouwvereniging. Voor aanvang van de verkoop van appartementen zijn de kozijnen geschilderd. Optisch zag het er allemaal wel OK uit. Nu, 3 jaar later bladdert de verf af en worden bij hevige regenval lekkages via de kozijnen zichtbaar. Dit euvel doet zich voor bij meerdere appartementen. \bij sommige is het al zo erg dat de kozijnen vervangen moeten worden. Kan de woningbouwvereniging als vorige eigenaar aansprakelijk worden gesteld voor dit probleem ?

ArnoldTM@live.nl

Arnold | 02.07.07 | 21:59

In 2004 een appartement gekocht van een woningbouwvereniging. Voor aanvang van de verkoop van appartementen zijn de kozijnen geschilderd. Optisch zag het er allemaal wel OK uit. Nu, 3 jaar later bladdert de verf af en worden bij hevige regenval lekkages via de kozijnen zichtbaar. Dit euvel doet zich voor bij meerdere appartementen. \bij sommige is het al zo erg dat de kozijnen vervangen moeten worden. Kan de woningbouwvereniging als vorige eigenaar aansprakelijk worden gesteld voor dit probleem ?

ArnoldTM@live.nl

M. | 06.07.07 | 10:15

In maart 2007 een bestaand huis gekocht.(1986). Verschillende keren wezen kijken, mijn oom meegenomen ( is uitvoerder geweest van een groot bouwbedrijf, dus die weet er wel wat van).Hij vertelde dat het een goed huis is..maar dat er wel onderhoud aan gepleegd moest worden. Wij waren met name bezorgd over de kozijnen.Hij vertelde ons dat die nog wel enige jaren mee konden. Nu gaat het om het volgende: Bij de garagedeur zaten aluminium stootprofielen, althans wij dachten dat het daarvoor was...aan de binnenkant van het kozijn en aan de buitenkant. recentelijk bleef ik daar achter haken en 1 van de profielen kwam los van het kozijn. Mijn man wilde dit maken en kon zo de onderste helft van het kozijn weghalen...verpulveren, zo rot was de onderkant van het kozijn...ongeveer 8 cm naar boven toe...viel er zo uit...Dit was dus een tegenvaller. Nu hebben we nog iets ontdekt wat tijdens de koop niet is gezien...overal in de grote tuin staan struiken heesters...en liggen sierstenen op een hoopje.Daaronder blijken talloze boomstammen te zitten...allemaal afgezaagd. Dit kon je niet zien met de verkoop, of je had onder de struiken moeten kruipen. Tevens ligt de tuin zo hoog, dat de kruipruimte vochtig blijft omdat het overtollig regenwater tegen ons huis aan ligt.Voor dit laatste...daar nemen we natuurlijk eigen verantwoordelijkheid voor, omdat je dit kon zien tijdens de verkoop. En dat wisten we dus.Nu is mijn vraag, kan ik op enige wijze de vorige eigenaar verantwoordelijk stellen voor het niet vertellen van die talloze afgezaagde boomstammen? En met betrekking tot die houtrot...in de verkoopakte staat dat het onderhoud goed is. Dan mag je dit toch niet tegenkomen. Wij hebben hierdoor natuurlijk erg oplopende kosten. kan ik dit voor een deel terugbrengen naar de verkopende partij, of kan dat niet?

Ik zou hier heel graag een antwoord op willen hebben.

Bij voorbaat dank!

salvationster@gmail.com

Debby | 26.07.07 | 23:13

Wij hebben 3april 2006 ons eerste huisje gekocht, helemaal blij, maar nu een jaar later komen we van een koude kermis terug.

1. kapotte cvketel(kapot twv 1100,-)

2. lekke dakgoot

3. bedrading afgekeurd ondanks dat er in het verkooprapport stond bedrading recentelijk vernieuwd

4. kozijnen zijn dichtgeplamuurd met houtrotvuller en kit + meerdere ramen zijn dichtgeschroefd.

5. lekkage van de kapotte cv ketel.

Er is bij aankoop een bouwtechnische keuring en taxatie geweest geen van beide heeft iets gemerkt, maar wij zitten met onverhoopte kosten.

We hebben de vorige eigenaars gedagvaard, deze ontkennen ten zeerste uiteraard,hopelijk winnen we er wat mee want we wonen nu in een half afgekeurd huis.

Hoe kunnen mensen zo de boel bedriegen, we hebben nog wel de hoofdprijs voor het huis betaald,tevens hebben wij van buren vernomen dat de vorige eigenaars het huis hebben verkocht omdat het teveel gebreken zou hebben,nou die gebreken hebben wij dus gekocht.

Elke hard verdiende stuiver gaat in het huis, vakantie en een nieuwe auto zit er voorlopig niet in.

We zijn nu alle plafonds eruit aan het halen om de bedrading volledig opnieuw door het hele huis te laten trekken, wat zo jammer is dat we er al in wonen en dat alles verplaatst of verzet moet worden.

Het kost een hoop geld en naast nieuwe plafonds moeten ook uiteraard de meeste muren gestuukd worden, hoe bedoel je een hoger kostplaatje.

het plafond in de woonkamer hadden we laten restaureren twv 1500,- en nu kan het er allemaal weer uit??

Wat bezielt sommige mensen om hun mond te houden terwijl ze in het huis hebben gewoond en ervan weten, nu zadelen ze een ander ermee op terwijl we allemaal al hard genoeg werken voor ons geld toch???

Frank | 15.08.07 | 11:04

Hallo,

Onlangs mn huis verkocht. Had voorheen last van lekkage van een nieuw geplaatste badkamer en deze laten repareren. Heb het bedrijf meerdere malen laten komen omdat ik niet zeker wist of het nu klaar was. Uiteindelijk samen met het bedrijf wat tegels verwijderd en geen vocht meer geconstateerd; ik was er van overtuigd dat het nu klaar was; het bedrijf heeft me schriftelijk verzekerd dat het nu klaar is. Je voelt m al; na de verkoop hebben de nieuwe eigenaren last van lekkage en spreken mij nu aan. Wat wil het geval? ik heb de nieuwe kopers uitdrukkelijk op de hoogte gesteld van de vroegere problemen en aangegeven dat het bedrijf nu heeft aangegeven dat het klaar is. Ik heb de kopers gewezen waar de lekkage plaats heeft gehad. Mijn makelaar was hier bij. Kopers hebben geen bouwkundig, -technisch rapport aangevraagd of verder onderzoek verricht.

Nu willen ze dat ik de lekkage verhelp.

Ik hoop dat iemand mij advies wil geven over wat nu te doen.

groet,

Frank

Aubrey Hildebrandt | 16.12.07 | 15:32

Hallo Frank,

Ik wil op dit moment het zelfde weten alleen dan voor de tegenovergestelde partij.

Mijn geval verschilt zich dan alleen op het gebied van mededeling. Bij mij is er geen mededeling gedaan van het probleem.

Dus zou het fijn zijn als de persoon die het weet ook even mijn vraag zou kunnen beantwoorden.

Groeten,

Aubrey

margot | 23.01.08 | 18:18

tot hoe lang na verkoop kun je nog klachyen indienen wanneer verloopt het?

Mar | 22.02.08 | 19:13

Wij hebben pas een huis gekocht. Vandaag kregen wij het taxatieraport van een onafhankelijke makelaar (deze was nodig voor de hypotheek). Hieruit blijkt dat er op de 2e verdieping (zolder) diverse sporen van lekage zijn gevonden. wij hadden zelf 1 lekage gezien(had de makelaar ons ook op gewezen). Maar de andere sporen hadden wij niet gezien en zijn ons ook niet te kennen gegeven. Is dit een verborgen gebreek? Ja toch.

MD | 26.04.08 | 23:27

Hallo,

Wij hebben in december 2007 een woning gekocht. Het is een mooi oud stijlvol herenhuis. Volgens de worden van de makelaar en ook in de brochure van de makelaar vermeld met dikke letters; elektra vernieuwd. Nadat we de kozijnen en de ramen hebben vervangen en de keuken vernieuwd blijkt dat er in een deel van de woning nog stoffen bedrading (electriciteit)aanwezig is. De verkopende partij en de makelaar hebben hier voor de aankoop geen melding van gemaakt bij ons. Bij de bezichtiging heeft de makelaar nog eens verteld dat alles nieuw was. Er was ook niets te zien. Nu blijkt dus dat er wel degelijk nog zeer onveilige stoffen bedrading aanwezig is. In de koopakte is wel een garantiebepaling opgenomen. Tevens mag ik als koper verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan we de aanwezigheid niet hoeven te betwijfelen. Betwijfelen dat er goede elektra aanwezig is, deden we niet omdat de makelaat het expliciet vermeldde. Normaal gebruik van electriciteitsvoorzieningen vinden wij; veilig gebruik van de reeds aanwezige electriciteitsvoorzieningen zonder verhoogde kans op kortsluiting, brand of andere gevaarlijke situaties. Daar stoffen bedrading droog word en daardoor haar isolatie gaat verliezen is er hier een verhoogd risico op gevaarlijke situaties (en niet volgens de NEN 1010 voorschriften). Dit vinden wij niet vallen onder normaal gebruik. Door het gebruik verhogen wij juist het risico van ongelukken. We hebben ook een taxatierapport laten maken en daar wordt niets vermeld over de status van het electriciteitsnetwek in de woning. De stoffen bedrading is pas ontdekt door ons nadat de electricien de meterkast openmaakte. Dit gebeurt niet bij een bezichtiging. De stoffen bedrading zit in metalen buizen en het is zeer moeilijk te traceren waar wat zit. We zouden hele muren en plafonds dienen open te breken. Geadviseerd is om een nieuw netwerk aan te sluiten. We zijn van mening dat dit een verborgen gebrek is.

Stoffen bedrading mag wettelijk niet meer. Tevens is een deel van de electriciteit wel vernieuwd. De verkopende partij wist er dus van. We vinden dat de kosten voor het aanleggen van een nieuw electriciteitsnetwerk voor rekening is van de verkopende partij.

We zijn van mening dat we in ons recht staan.

Zijn er mensen die soortgelijk iets hebben meegemaakt en zo ja ? Wat hebben jullie gedaan om jullie recht te halen en hoe ?

r.korstanje | 28.07.08 | 14:27

mijn broer heeft een huios gekocht zonder eerst bouwkundig onderzoek te laten plegen,nu schijnt t dat de leidingen on der de grond een lek hebben waardoor heel zn laminaat eruit oest door t vocht in t beton,wie is hiervoor aansprakelijk??gr

Polman | 18.09.08 | 11:41

Vorig jaar december woning gekocht. Nu blijkt dat de aanbouw van de woning, waar de keuken de badkamer en de slaapkamer in gevestigd is, bouwkundig niet goed in elkaar zit. Het is te laagt gebouwd en vervolg is nu dat door stijgend grondwater, de schimmel onze hele aanbouw aan het wegvreten is. kosten worden geraamd op 50.000 euro.

Iemand een suggestie hoe aan te pakken??

Dit is duidelijk een verborgen gebrek.

Bart | 06.10.08 | 13:26

Tot hoe lang na de koop van een bestaand huis kun je de kosten van een verborgen gebrek op de vorige bewoner verhalen? (bv op basis van artikel 7:17 BW)

Is het van doorslaggevend belang dat de verkoper van het probleem op de hoogte was? (Dit is vaak bijna onmogelijk om te bewijzen)

Marjolein B | 11.11.08 | 11:51

Passeerdatum aankoop woning maart 2008. Nu blijkt de CV-ketel nooit onderhoud gehad te hebben. Alle kosten die hieruit voortkomen, zijn volgens de installateur achterstallig onderhoud, doordat er nooit onderhoud is uitgevoerd. Kunnen wij deze kosten verhalen op de verkoper?

CV-ketel is 5 jaar oud en dus nooit onderhouden. Rekening: 400,-

Graag reactie.

Marjolein[a]bedeker.com

Danny Lamme | 28.01.09 | 11:46

september heb ik een huis gekocht. Taxatie op laten stellen. Het huis was prima in orde. Het is een huis uit 1979

Nu heb ik waterschade in mijn woonkamer gehad, de hele muur is beschimmeld en zeiknat wat er ook op duidt dat dit al aan de gang was ten tijde van de vorige bewoners.

Het kwam van de afvoer van mijn badkamer en het dak. De vorige bewoner heeft zelf zijn badkamer geinstalleerd en nadien ook weer laten repareren.

Lekker goedkoop en lekker primitief in elkaar gezet

De loodgieter die ik liet komen, vertelde me dat ook, maar probleem is dat de verkopende partij mij hier niets van heeft gemeld .

Valt dit ook onder verborgen gebreken.

Mijn badkamer moet helemaal worden opengebroken om het lekkage probleem op te lossen.

Nu heb ik een brief toegezonden aan de verkopende makelaar en partij om hun van dit probleem op de hoogte te brengen en hun ook de mogelijkheid te geven om me een oplossing voor hun probleem (wat direct mijn probleem is) te komen.

Probleem met deze asociale klanten is alleen dat ze overal hun handen van af trekken en waarschijnlijk ook geen cent te maken hebben dus dat ik zelf de klos ben.

Toch wil ik deze apen aanklagen en kostte wat het kost geld zien kan ik ze ook laten korten op hun salaris of iets dergelijke want ik ga hier niet voor opdraaien.

Dure kostenpost waar je dus niet op zit te wachten als jonge huisbezitter.

Gaarne hulp met deze uitzichtloze situatie.

Mvg,

Danny Lamme

emailadres lamme 13athotmail.com

0646790577

bill | 28.10.09 | 21:59

ik heb laatst mijn eerste huis gekocht.Niet van een makelaar maar van een huishandellaar.Nou blijkt er een ernstig vochtprobleem te zijn en alle vloerbalken zijn rot.Omdat de verkoper er zelf niet hebt gewoond en deze gebreken niet wist , kan ik dan zegge dat het verborgen verbreken zijn?

groeten, B D

mr F.P.A. de Keizer | 27.11.09 | 15:16

Naar aanleiding van alle bovengenoemde vragen en situaties het volgende:

Ten eerste is de term verborgen gebrek misleidend. Voor een daadwerkelijk verborgen gebrek is de verkoper niet aansprakelijk. Immers, gezien het feit dat het gebrek was verborgen kon ook de verkoper dit gebrek niet kennen. Dit is slechts anders indien het verborgen gebrek zodanig ernstig is dat het het gewone gebruik als woning in de weg staat. Dan kan men op basis van non-comformiteit de verkoper aanspreken.

Daarnaast zijn er de gebreken die niet op het eerste gezicht kenbaar zijn maar waarvan de verkoper wle op de hoogte was. U kunt hierbij denken aan een lekkage waarbij de vochtplek voor de verkoop is weggeschilderd of andere gebreken die de koper bij een bezichtiging niet heeft kunnen zien maar die de verkoper wel wist (en niet heeft gemeld).

Hetzelfde geldt eigenlijk ook voor de verkopend makelaar. Deze is slechts aansprakelijk indien hij op de hoogte was van de gebreken maar heeft nagelaten deze gebreken door te geven aan de (potentiele) kopers.

Gebreken die tijdens een bezichtiging door de kopers (of de aankopend makelaar) geconstateerd kunnen worden, hoeft de verkoper niet te noemen.

De aankopend makelaar kan zo aansprakelijk zijn indien hij bepaalde zichtbare gebreken over het hoofd ziet en daardoor nalaat zijn opdrachtgever (de koper) op deze gebreken te wijzen. Dit is natuurlijk anders indien de gebreken zo overduidelijk zijn dat de koper zo ook zonder hulp van de aankopend makelaar heeft kunnen constateren.

Zo kan ook de bouwkundige worden aangesproken indien hij tijdens het doen van zijn rapportage bepaalde bouwkundige gebreken over het hoofd ziet. Dit overigens alleen indien de rapportage voor het tekenen van het koopcontract wordt opgemaakt of wanneer er in het koopcontract een bouwkundig voorbehoud is gemaakt.

Overigens heeft de koper zelf ook een onderzoeksplicht. Zo dient de koper bepaalde zaken die voor hem van (essentieel) belang zijn voor de koop duidelijk te melden. Ook dient hij vragen te stellen over dingen die hij wil weten. Zo kan een koper bij het zien van een oude lekkageplek er niet zomaar van uitgaan dat de lekkage wel verholpen zal zijn omdat de plek is ingedroogd. Koper zal actief hierover moeten vragen.

Met betrekking tot de termijn waarbinnen een claim op basis van (vooruit maar) "Vervorgen Gebreken" moet worden ingesteld, het volgende. Indien men de gebreken constateert, dient men binnen bekwame tijd verkopers hiervan op de hoogte te stellen. Conform huidige jurisprudentie bedraagt deze termijn ongeveer 2 maanden. Ofwel u heeft 2 maanden de tijd om over geconstateerde gebreken te klagen bij de verkoper. Na het verstrijken van deze termijn vervalt uw klaagrecht (en daarme uw recht om uw schade vergoed te krijgen).

Nadat u heeft geklaagd heeft u vervolgen 5 jaar de tijd om uw claim bij de verkopers in te dienen. na verval van deze termijn vervalt uw recht om de schade vergoed te krijgen.

Na verloop van 20 jaar vervalt elk recht op schadevergoeding. Indien u pas na 20 jaar de gebreken consteerd, heeft u, ook ben tu pas net op de hoogte van de gebreken, geen recht meer op schadevergoeding.

Ik hoop hiermee een deel van de bovenstaande vragen te hebben beantwoord.

Vriendelijke groet

Florent de Keizer

hendrikus.2@hetnet.nl | 23.12.09 | 14:45

Moet een bouwkundige een kwaaitaalvloer herkennen en daarvoor een nadere inspectie voorstellen met het oog op betonrot. En vanaf wanneer mag men veronderstellen dat hij van het probleem weet. Wij kochten ons huis in 1996.

mvg

h.h.jorem

cor kuijpers | 18.02.10 | 1:08

mijn dochter heeft een huis gekocht dat 50 jaar oud is.

nu blijkt er houtworm in de vloer (balken en planken) te zitten en er zijn draag balken rot.

ook heb ik de riolering moeten vernieuwen omdat daat een verzakking in zat van ▒ 7 cm. in een buis van 10 cm. dus dat gaat problemen omleveren op langere termijn.

ze heeft ook een bouwkundig raport moeten laten maken van de bank maar daar stond niets van in.

mijn vraag zijn dit verborgen bebreken?

s.benjamins | 20.02.10 | 14:25

aug 2007 heb ik een app. gekocht.

nu is de 120ltr boiler in de badkamer(geplaatst in 2006) van de muur gekomen, energie-wacht er bij gehad en deze constateerde dat de ophanging van de boiler onvoldoende was bevestigd aan de wand.

wat zijn nu de handelingen die ik doen kan?

r dekker | 15.03.10 | 22:59

wij hebben in dld een woning gekocht van nlanders, dit was in de zomer, nu blijkt bij de elektra afrekening dat het verbruik 80.000 kw is, en dat er nog stroom leidingen lopen naar de buren(voorheen aanbouw onze woning0 deze kabels trekken stroom van ons. is dit verborgen gebrek en geld dit ook voor aankopen in dld of is dit typisch nls recht?

Alice Rose | 12.07.10 | 11:33

2 jaar geleden huis gekocht, zagen toen lekkage plekken, dit gevraagd aan oude bewoner in bijzijn van makelaar, oude bewoner gaf aan dat dat was opgelost, echter afgelopen weekend met de storm heel het plafond drijfnat door lekkage.

Oude bewoner gebeld en die zegt, is mijn probleem niet, ik heb nu veel schade, lampen kapot, keukenkastjes zeiknat..

Afzuigkap kapot

Wie weet raad, een rechtzaak is dat een optie?

Gr. Alice

D.K.M | 24.08.10 | 12:17

Wij hebben in Januari een huis gekocht

De badkamer van dit huis bleek wat verouderd en wij hebben toegezegd deze te laten vervangen.

Na een paar maanden blijkt dat er een gigantische lekkage onststaan als je de douche wil gebruiken.

De verkopende partij blijft volhouden dat wij op de hoogte waren dat de badkamer was verouderd maar wij zijn natuurlijk nooit akkoord gegaan met een "lekke badkamer"

Het dubbele plafond en de waanzinnge schimmelvorming wijst erop dat de oude bewonder dit heeft geweten en heeft geprobeerd dit te verbergen, m.a.w hij zegt dat dit probleem is verholpen

Wat nu?

Berrie Teuben | 01.10.10 | 20:23

Onze zoon en schoondochter hebben 12 aug. j.l. de sleutel van hun 9 jaar oude woning gekregen.

Nu was een c.v. monteur geweest om de c.v. ketel in onderhoud te nemen maar die zag dat de ketel in slechte staat verkeerd en er wel voor honderden euros aan gerepareerd moest worden.

Mijn vraag, is de verkoper hiervoor aansprakelijk daar er nooit onderhoud zou zijn gepleegd !

Verborgen gebreken ?

Astrid Wolterink | 11.07.11 | 21:40

Eind 2003 hebben we een voormalige huurwoning van een woonco÷rperatie gekocht, waarvan de badkamer in 2000 geheel vernieuwd is. Zon 4 jaar geleden vielen er ineens tegeltjes van de muur waar dus gewoon niet genoeg lijm achter zat. Daar konden we nog mee leven. Nu hebben we een lekkage (?) in de badkamer. Het spak op het plafond van de keuken waar de douche pal boven zit laat los rond de naden en ook in de richel waar de plafondplaten tegen elkaar komen. De voegen om het doucheputje slaan zwart uit. Is hier de woonco÷rperatie aansprakelijk voor te houden?

Graag reactie....

christine | 06.10.11 | 18:40

Wie weet hoe ik hiermee verder kan?

Ik heb sinds zaterdag de sleutel van mijn appartement. Gister wilde ik voor het eerst een wasje draaien maar bij het afpompen bleek de afvoerleiding dusdanig verstopt dat de hele keuken blank lag met water.

Loodgieter kon vanmorgen na 2 uur werk niets uithalen en gaat een offerte opstellen om eea open te breken om het euvel te verhelpen. Kosten schat hij in op meer dan 1000 euro, omdat van alles opengebroken moet worden.

Ik baal als een stekker natuurlijk, maar vraag me ook af wie dit moet gaan bestalen. Wat is de handigste weg? Makelaar aansprakelijk stellen, of verkoper? (verborgen gebrek) of via opstalverzekering? Volgens de VVE gaat die alleen over leidingen buiten de woning.

Ik hoop dat iemand een goeie tip heeft!

groeten Christien

nb; ik heb geen rechtsbijstandverzekering

Reactie plaatsen

Uw reactie wordt geplaatst op deze website. Heeft u een specifieke juridische vraag, gebruik dan dit formulier

Reacties dienen inhoudelijk relevant te zijn en te voldoen aan algemene fatsoensnormen. Met name het plaatsen van persoonlijke gegevens van derden wordt niet toegestaan. JuroFoon behoudt zich het recht voor reacties te verwijderen.

Auteursrecht JuroFoon

Het overnemen van artikelen is alleen toegestaan met voorafgaande schriftelijke toestemming van JuroFoon. Lees meer over de voorwaarden.