Welke rechten heeft een huurder van een recreatiewoning?

23-05-2007 | 9 reacties

Recreatiewoningen zoals vakantie- en zomerhuisjes worden veelal tijdelijk verhuurd. Ongeveer één vijfde deel van de reactiewoningen wordt permanent bewoond hoewel dat in de meeste huurcontracten niet is toegestaan. Kan de verhuurder de huur opzeggen op grond van permanente bewoning of heeft de huurder recht op huurbescherming, net zoals een huurder van een gewone woning?

Stel een juridische vraag
Hoe gaan wij met jouw gegevens om?

Huurbescherming
Een huurder van een woning, appartement of kamer geniet huurbescherming en kan dus niet zo maar op straat gezet worden. Wanneer de verhuurder het huurcontract opzegt en de huurder weigert daarmee in te stemmen, dan kan de verhuurder alleen met toestemming van de rechter de huurder dwingen de woning te verlaten. De rechter zal deze toestemming niet verlenen tenzij aan strikte voorwaarden is voldaan. Of een huurder van een recreatiewoning ook huurbescherming geniet, is afhankelijk van de specifieke omstandigheden. 

Aard van de huurovereenkomst: korte duur
Indien de huurovereenkomst van de recreatiewoning naar zijn aard slechts van korte duur is (tijdelijk), geldt geen huurbescherming voor huurders. De huurovereenkomst eindigt dan door het verstrijken van een overeengekomen bepaalde tijd, dan wel door opzegging. Is de overeenkomst naar zijn aard echter niet van korte duur, dan kan de huurder een beroep doen op huurbescherming en kan de verhuurder slechts opzeggen met inachtneming van zware opzeggingsformaliteiten en toestemming van de rechter. Het hele stelsel van huurbescherming geldt dus niet voor recreatiewoningen, die naar hun aard slechts voor korte duur worden gebruikt. Maar wanneer is dit het geval?

De omstandigheden van het geval bepalen of een huurovereenkomst naar zijn aard wel of niet van korte duur is. Een aantal factoren speelt daarbij een rol: 

  • de aard van het gebruik van de woning
  • de duur van het gebruik van de woning
  • wat partijen over de duur van het gebruik van de woning voor ogen heeft gestaan

De naam die partijen aan de overeenkomst of het gehuurde hebben gegeven, is niet van doorslaggevende betekenis. Deze speelt nog minder een rol indien de benaming niet overeenkomt met het feitelijke gebruik van het gehuurde. Is het bijvoorbeeld de bedoeling van partijen geweest om een zomerhuisje voor één vakantie te huren, dan is het duidelijk dat er sprake is van korte duur. Wordt de huur van het zomerhuisje telkens verlengd met korte perioden en woont de huurder er al enkele jaren permanent, dan is er geen sprake meer van korte duur. 

Verbod en de rechter
Het verbod op permanente bewoning (als bepaling in de huuroverkomst) is op zichzelf niet beslissend voor de kwalificatie of het gebruik van het gehuurde van korte duur is. Permanente bewoning kan immers door de verhuurder gedoogd worden. Het mag in ieder geval niet zo zijn dat een verhuurder door het telkens verlengen van een overeenkomst met korte perioden de dwingende regels van huurbescherming probeert te omzeilen en een huurder na een lange huurperiode op straat zet. 

Als er twijfel bestaat of op een overeenkomst huurbescherming van toepassing is, dan kan zowel huurder als verhuurder naar de kantonrechter stappen. Uit de praktijk blijkt dat naast de aard en duur van het gebruik van de woning en wat partijen daarbij voor ogen hebben gehad, ook nog andere factoren een rol spelen. Zo kan van belang zijn of de huurder onderhoud aan de woning zelf uitvoert en of hij servicekosten betaalt.

Bewoning in strijd met bestemmingsplan
Een aantal recreatiewoningen wordt permanent bewoond in strijd met de recreatieve bestemming van het gebied waarin ze staan. Los van de mogelijkheden die de verhuurder heeft om de huur op te zeggen, kan ook de overheid hiertegen (bestuursrechtelijk) optreden om een eind te maken aan de illegale bewoning, bijvoorbeeld door het opleggen van een dwangsom. In dit artikel gaan we niet verder in op de bestuursrechtelijke handhaving. We verwijzen u voor dit onderwerp naar: "Observatie van een recreatiewoning" (31 augustus 2006). https://www.jurofoon.nl/nieuws/weblog.asp?id=2680

Het feit dat een huurder in een gebied met recreatieve bestemming woont, wil nog niet zeggen dat daarmee zijn huurbescherming jegens de verhuurder komt te vervallen, maar de verhuurder kan het bestemmingsplan natuurlijk wel als argument gebruiken om te betogen dat de huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur is. 

Conclusie
Indien beide partijen willen dat een huurovereenkomst tijdelijk (dus naar zijn aard van korte duur) wordt aangegaan, dan is het van belang dat dit correct wordt vastgelegd. Doet men dit niet, dan kan de verhuurder na opzegging van de huurovereenkomst geconfronteerd worden met een huurder die een beroep doet op de wettelijke huurbescherming, omdat de huurder meent een reguliere huurovereenkomst te hebben gesloten.

juridische vraag stellen Ik heb een juridische vraag

Ben je op zoek naar duidelijk en deskundig advies voor jouw situatie? Wij staan je graag met raad en daad terzijde.

Vraag stellen

Deel deze pagina:

Reacties

Peter | 25.02.08 | 13:16

Jammer dat de laatste 3 reacties onleesbaar zijn.

michael sjiew | 25.02.12 | 7:29

Ik ga een maandje op vakantie en ik wil een kennis op de kat laten passen mag dit in een huurhuis

Gr,

Eva

Reactie plaatsen

Uw reactie wordt geplaatst op deze website. Heeft u een specifieke juridische vraag, gebruik dan dit formulier

Reacties dienen inhoudelijk relevant te zijn en te voldoen aan algemene fatsoensnormen. Met name het plaatsen van persoonlijke gegevens van derden wordt niet toegestaan. JuroFoon behoudt zich het recht voor reacties te verwijderen.

Auteursrecht JuroFoon

Het overnemen van artikelen is alleen toegestaan met voorafgaande schriftelijke toestemming van JuroFoon. Lees meer over de voorwaarden.